近日，美国知名房地产经纪公司Redfin发布报告称，与去年同期相比，在高利率的驱使下，美国房地产投资者在2022年三季度购买的房屋数量减少了30%。与此同时，11月美国房屋建筑商信心连续第11个月下降，跌至2012年6月以来的最低水平。

但经济学家仍然认为，即使在买家需求暴跌和房价下跌数月之后，美国房地产市场也并未触底。目前，美国平均30年期固定抵押贷款利率为6.61%，这是限制买家需求的主要因素。

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买方市场到来

房地产投资热度在2020年第二季度因疫情曾出现过短暂暴跌，除此之外，本次投资购房量的跌幅是2008年金融危机以来最大的一次。同期，美国整体购房量跌幅为27.4%。

另据房地美数据，截至2022年11月17日当周，美国平均30年期固定抵押贷款利率为6.61%，是截至2021年11月18日当周设定的3.10%的两倍多。

经济学家称，除非美联储放缓激进加息政策，否则房贷利率不太可能恢复到2020年至2021年的水平。今年以来，美联储已连续六次加息，最近4个月更是连续单次加息75个基点。

Redfin高级经济学家Sheharyar Bokhari表示，投资者不太可能会很快成规模地重返市场，这种情况需要在“房价大幅下跌后才能实现”。

这也意味着，普通买家再也不必像去年那样，与成群结队拿着现金的投资者竞争房屋，房地产市场现在已经进入了买方市场。

在2022年第一季度的高峰期，投资者约占美国所有购房者的20%。此后，这一数字放缓至约17.5%，不过仍高于疫情前的水平。眼下市场遇冷阶段，一些房产投资机构正在建构数十亿美元的资金池，以便在房贷利率下跌时能够迅速购买房屋。

“全美最大泡沫”

根据国际房地产公司RE/MAX的报告，在全美区域性住房市场中，犹他州的房价下降幅度为全美最大。

犹他州的盐湖城都会区是美国最大的住房市场之一，除房价外，该区域的各项指标均引人注目，比如，库存月供应增幅在统计中名列前茅；房屋销售下降幅度也排名第一，同比下降48.3%。10月份，都会区出现了903笔交易，低于一年前该地市场火热时的1747笔。

拉斯维加斯位居第二，销售量同比下降45.3%，从2021年10月的4005笔下降到今年10月的1947笔。圣地亚哥排名第三，下降了42%。波特兰下降了39.8%。凤凰城下降了39.3%。

犹他州、爱达荷州等其他西部州在2021年曾疯涨过一波，这些区域也被视为“泡沫最大”的地区。随着贷款利率从3个点攀升至6个点，房地产市场遭遇大幅调整，西部地区的市场较其他市场下跌得更快、更剧烈。穆迪分析首席经济学家马克·赞迪（Mark Zandi）认为，这些地区的价格可能会下降多达20%。

市场等待触底

投资遇冷，房价也在下跌。

根据达拉斯联储经济学家恩里克·马丁内斯-加西亚（Enrique Martínez-García）的预估，在未来一段时间内，房地产市场还将继续放缓，预计某些区域的房价最多还将跌20%。

按照马克·赞迪的说法，全美房屋价格将从高峰到低谷下跌约10%，并在2023年夏季触底反弹。

房屋供给端目前也在萎缩，美国房屋开工量从9月份的149万套放缓至上个月的143万套。此外，许可证的数量（表明未来几个月会建造多少房屋的数据）从去年12月创纪录的190万套大幅下降至153万套。

万神殿宏观经济学（Pantheon Macroeconomics）首席经济学家伊恩·谢泼德森（Ian Shepherdson）表示，“对于房屋建筑商来说，好消息是触底即将到来”。抵押贷款利率趋于见顶，这表明未来几个月，购房需求将趋于平缓，尽管还是会处于低迷的水平。另外，房屋开工和销售将在明年初触底，即使房价加速下跌。

近日，RE/MAX调查了美国53个都会区，其在10月份的报告称，全美房屋销售总量环比下降了13.5%，同比下降了30.7%。报告还指出，待售房屋比一年前增加了36.8%，房屋上市后平均要35天才能售出。全国房屋销售价格中位数从9月份的40万美元下降0.3%至39.9万美元，是连续第三个月下跌。