金融支持房地产力度空前，信托行业也成为受益者。近两日，一份由央行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(以下简称《通知》)在业内传阅，迅速引发市场关注。虽然该通知未在官网正式发布，但记者从多方信源侧面求证到了该文件的真实性。在稳定房地产融资方面，《通知》鼓励信托公司支持房地产企业和项目的合理融资需求。11月14日，多家信托公司人士在接受记者采访时表示，政策出台将为信托公司推进风险化解留出一定时间窗口，未来，支持高周转、高杠杆的房地产信托不会再大量出现，政策性、改善型、功能型、价值型的业务将是未来房地产信托的主流。

降低房地产信托业务风险压力

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据了解，《通知》主要是围绕房地产融资平稳有序、做好保交楼金融服务以及对消费者权益的保护等内容。

在稳定房地产融资方面，《通知》指出，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。根据要求，自本《通知》印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期一年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

《通知》内容以及前期推进的扩大民营企业债券融资工具等措施，旨在维持房地产行业的总体稳定，有助于房地产行业悲观情绪回暖，行业供需回暖可期。一位信托公司人士表示，对于信托行业来说，监管同样要求信托多渠道、多角度支持房地产，房企融资的缓和和市场情绪的回暖将对行业风险化解起到积极推动作用。

另一位信托公司人士也持有同样看法，他认为，相关政策将对信托业产生重要影响，在一定程度上可能会降低信托公司房地产信托业务的风险压力，特别是对未来半年内到期的允许展期一年，为信托公司推进风险化解留出了一定时间窗口，有利于信托公司对已出险项目的风险处置，政策鼓励金融机构加大对房地产企业的融资支持，鼓励通过多种手段化解存续项目风险，客观上可以提升信托公司存量风险项目处置效率。

百瑞信托研究发展中心研究员谢运博在接受记者采访时表示，目前，信托行业稳步推进业务转型，房地产信托的规模、占比均已有所下降。此次《通知》支持房地产市场平稳健康发展的新政策，预计部分房地产企业流动性紧张的局面将得到一定程度的缓解，也将有助于存量房地产信托项目的稳健运行。

改善型、功能型业务将成房地产信托主流

近年来，在房地产信托违约风险频发的背景下，有关部门加大了对房地产信托业务的严监管力度。例如，设置房企融资“三道红线”，剔除预收款的资产负债率不得大于70%，要求净负债率不得大于100%，现金短债比不得小于1倍，控制房地产行业的有息债务增长。

在现行监管政策导向下，房地产信托的规模近期一直处于下降态势中，来自中国信托业协会发布的数据显示，截至2022年一季度末，投向房地产的资金信托规模为1.57万亿元，同比下降27.71%，环比下降10.85%，占比为10.64%，而截至二季度末，投向房地产的资金信托规模占比进一步下降至9.53%。

为保持信托等资管产品融资稳定，《通知》鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。鼓励信托公司等金融机构加快业务转型，在严格落实资管产品监管要求、做好风险防控的基础上，按市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。

有市场观点认为，在监管的支持下，房地产信托业务可能会有所“复苏”。不过在采访过程中，信托公司人士对此看法大多持保留态度。

一位信托公司人士直言，在政策支持下，房地产信托业务可能会有所“复苏”，但不会回到原来的水平。这种“复苏”将会在“房住不炒”的前提下，体现在规模可能会缓慢增长，但房地产信托业务占比仍将保持较低的水平，支持高周转、高杠杆的房地产信托不会再大量出现，政策性、改善型、功能型、价值型的业务将是未来房地产信托的主流。

正如金乐函数分析师廖鹤凯所言，《通知》对信托行业涉及较多房地产业务的机构来说是重要的缓释措施，有效地缓解了未来房地产相关业务的经营压力和合规压力，增加了相关业务的腾挪空间。信托行业房地产业务有望以此为新的起点恢复房地产业务规模，成为信托业中长期业务支撑之一。

廖鹤凯进一步指出，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求，相当于部分放宽了之前信托等资管产品房地产领域业务的限制，为房地产企业保交楼、优质房企维持正常经营提供了新的融资渠道，也给信托公司化解存量风险，获取新的业务机会拓宽了道路。

“信托行业推动业务转型的大方向不会发生变化，未来信托行业将进一步加大对实体经济的支持力度。”在谢运博看来，同时加强标品信托的业务布局、探索各类创新业务模式。预计房地产信托业务将保持平稳。信托公司的房地产信托业务仍应满足各类监管要求，且应做好风险防控。