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今天是大年初五，迎财神的日子，楼市马坐播在南京祝各位扬子晚报和紫牛新闻的朋友们，兔年财源滚滚，财气冲天，都能买到心仪的好房子。

新的一年，大家都对2023年的房地产市场充满了期待，趁着春节假期，楼市马坐播也展望一下今年的楼市趋势，希望能给正打算买房置业的你提供一点小小的建议，等到了年底的时候，再来验证看到底靠不靠谱。好了，闲话少叙，开始2023年楼市的四大猜想！

首当其冲的毫无疑问是政策面的松紧，2022年全年，南京先后出台了近20次调控政策，有明有暗，所谓“暗”指的是只做不说，不发布任何消息，直接执行。比如先后多次放宽限购范围，放开二孩家庭的购房套数，上调首次使用公积金的贷款额度，下调首付比例等等。可以看出，政策面的放宽是持续且稳定的，我相信这一趋势将延续2023年的全年，不过放松的力度则是“雾里看花”。如果楼市在阳春三月启动冲高，现有的政策或许只会微调；一旦市场在半年内仍无起色，彻底放开限购、限价、限贷、限售等举措，将是大概率事件。

第二是房价的变动趋势。在我看来，虽然楼价和股价一样，凡是说自己能预测价格的大都是江湖骗子，不过从长期趋势来分析走势，多少还是有点靠谱的。先来看二手房，2022年南京的二手房价同比下跌9.9%，回归到2019年的水平，你说它还会跌吗？我的答案是会，不过距离拐点已经不远了，希望就是前方，新房市场同样如此！依据就是在政策的强刺激，以及政府官员的轮番放话之下，显示出相关部门有强烈的意愿和能力拉抬楼市：先从一二线城市的热门板块入手，逐渐扩散至三四线城市和非热门板块，先从二手房入手，再逐渐影响到新房，托市与起势将贯穿整个2023年的房地产市场。

第三是土地市场的变化，随着土地拍卖“两集中”走进历史舞台，土拍将逐渐回归常态化的上市节奏，房企们的“腾挪空间”也将更为自由，拿地不再只是国企、央企的“分内事”，民营企业的活力会在2023年展现出来。值得一提的是，2022年不仅是在南京，全国多个一二线城市的土地供应和成交量都在锐减，这就意味着2023年的新房上市量会出现明显“缺口”，一旦供不应求的局面出现，也会为楼市回暖增添一块“砝码”。

第四点，就南京楼市板块而言，市场分化的现象将更加明显。其实，这一点在2022年已经让许多买房人感同身受——南京只有河西、大校场、燕子矶等少数片区的房子需要摇号，其他板块的楼盘报名人数都不到房源的数量，销量更是乏善可陈，开盘三个月去化还不到3成。预计这一趋势在2023年不仅会延续，还将继续强化，改善型的买家选择更为集中，而刚需买家则会面临“选择困难症”，不知该如何下手。

2023年的楼市大幕已经开启，你是做一名“行动派”，还是选择做一名“观望派”呢？其实买房不用听什么专家的建议，遵从自己的内心就好，套用一句流行语，“每个人都是自己买房决策的第一责任人”，祝愿各位在新的一年实现心中的购房梦！

扬子晚报/紫牛新闻记者马祚波