■中国经济时报记者 周雪松

268页PPT、三个小时演讲，“2023丁祖昱跨年演讲”到底释放了怎样的信号？

2022年12月31日，丁祖昱评楼市发布会如期举行。每年最后一天，易居CEO丁祖昱都会发表跨年演讲，回顾过去一年楼市，展望新年楼市。作为房地产领域最有影响力的智库之一，易居举办这样的跨年活动备受关注。

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2022年是房地产行业非常艰难的一年，整个房地产市场规模回到了2015年，甚至回到了近十年前。从丁祖昱的分析来看，深圳楼市尤其惨淡，二手成交量比不上北京、上海的零头，甚至回到了十五年前！与此形成鲜明对比的是，根据中指研究院数据，2022年有超300个地方出台宽松政策近千条，达到近年峰值，多地房贷利率已达历史低位。

所以，在丁祖昱看来，2022年对所有地产人来说，又是特别难忘的一年。

2022年上半年，全国出台了372次宽松政策，但是上半年百城成交同比下跌47%，政策宽松效果不是很明显。四季度，政策全面转向“保主体”，“十六条”“三支箭”对资本市场、房地产企业的股票有积极的作用。2022年11月，房地产股上涨46.3%，把2022年1-10月份跌掉的部分涨了回来。最终能否真正让房企平稳、健康地发展下去？还要进一步观察。

丁祖昱对中国经济时报记者表示，2022年，商品房的成交金额预计在13.3万亿元左右，成交面积在13.6亿平方米左右，2022年房地产市场的规模回到了2015年。其实2013、2014、2015年的市场规模差不太多，也可以说，回到了近十年前。

2022年，全国百城成交规模下跌40%。只有极个别城市仍然保持增长，上海2022年一手房的成交金额是6344亿元，同比增长了9%。不少城市成交面积基本腰斩，这些城市都是历年来被认为市场相对活跃、成交规模比较大的城市，比如长沙、杭州、宁波、武汉、重庆。好的信号是，半数城市四季度止跌回稳，“市场底”已经开始出现。

同时值得关注的是，北京、上海和广州的二手房成交回到了三年前，深圳跌到了2016年以来的最低点。“深圳是上千万人口的大城市，原先二手房如此活跃，2022年成交回到了210万平方米，北京是1334万平方米，上海是1330万平方米，深圳连两个城市的零头都没有达到。”丁祖昱说。另外，根据深圳市住建局的统计数据，深圳2022年二手住宅共成交21701套，较2021年成交量下滑46.68%，月均成交仅约为1808套，创近十五年新低。2022年，全国二手房成交下跌30%左右。四季度二手房供应出现明显增加，供需关系逆转，二手房交易的周期出现了明显的延长。

丁祖昱认为，2023年楼市会企稳恢复，但上半年压力依然很大，下半年会更加乐观。在政策方面，丁祖昱建议：一是稳市场。在全国范围内全面放松“四限”，即限购、限贷、限价、限售，现在是最好的时机。建议在财税政策方面再给一定的刺激，比如对房地产相关的交易税费，特别是契税等给予一定的减免。还可以在部分城市实施购房补贴，比如二孩家庭、三孩家庭以及各类人才等，都可以给予一定的购房补贴，这些政策对稳定市场会有一定的作用。此外，希望能够推出按揭利息抵扣个人收入调节税的相关政策。二是保交楼，优先纾困已去化停工项目。三是多管齐下救企业。此外，房企和项目管理、预售制度、融资监管等方面都面临改革，行业亟待探索新的发展模式。

对外经济贸易大学日本研究中心研究员吴英杰在接受中国经济时报记者采访时也表示，可以采取减税、发放购房补贴、个税抵扣等政策扶持刚性需求和改善型需求购房群体，因为许多购房者没有政策扶持，靠自身能力很难买房，在置换、装修等方面也可以出台支持政策。

北京师范大学政府管理研究院副院长、产业经济研究中心主任宋向清在接受中国经济时报记者采访时表示，地方政府的第一要务是继续研究适用于本地的房地产政策，加大政策储备，加大政策落地监管力度，确保政策及时科学有效。企业主要是调整心态，调整姿态，深呼吸，抖擞精神，开始基于政策风向标，重新规划新的投资策略和市场布局。戒投机心理，戒盲目求大，戒不理性占用社会资源。一定要始终遵循楼市发展规律和资本市场规律，不要试图投机取巧。

丁祖昱表示，目前全国住宅已建成、在建以及待建规模加起来，人均面积已达50平方米左右，未来十年，预计住房增量需求回落至100亿平方米左右，但一线和部分二线城市未来发展空间还比较大。