11月14日，中国银保监会、住房和城乡建设部、中国人民银行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（以下简称《通知》），指导商业银行按照市场化、法治化原则，向优质房企出具保函置换预售监管资金。

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对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“此次政策出发点是明确的，即通过银行保函的制度，确保预售监管资金合理使用、同时防范化解房企流动性风险。”

房企将置换出更多可用额度

据《通知》显示，置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30％，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70％。

房天下青岛公司总经理纪礼刚提到，“将置换预售监管资金额度控制在项目交付所需额度总额的30%以下，一方面保证项目后期能够交付，另一方面又兼顾到预售监管资金的有效利用，增强房地产企业开发建设或者还债可用资金，缓解当前房地产企业的融资压力，助力优质房地产企业渡过因短期债务积聚面临的各种问题，从而深层次化解房地产行业风险，避免地产行业风险规模化造成对经济平稳运行的冲击。”

值得注意的是，监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务。此外，商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房企出具保函置换预售监管资金。

“《通知》对商业银行开具保函提出明确条件限制，评级低或资产规模小的银行不得开展业务，不得给有关联的房地产企业出具保函等，同时明确商业银行要通过保证金、房地产企业反担保以及其他增信措施，防范保函业务风险。保函置换的预售监管资金额度也纳入银行对房地产企业及其所属集团的统一授信额度，这就在银行监管范围内为房企通过预售监管资金置换出更多可用额度。”纪礼刚说。

预售监管资金新用途

房企要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。此外，房企要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。

对此，纪礼刚认为，“《通知》提出置换出的预售监管资金优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等，这就避免部分房地产企业继续走之前的高周转之路，降低房地产泡沫风险，坚定贯彻房子是用来住的，不是用来炒的方针政策。”

“在资金使用方面，房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等。这一点具有突破性和创新性。过去对于银行保函置换预售资金的操作，更多是明确要用于工程建设，而此次增加了新用途即偿还债务。”严跃进也提到。

市场信心逐渐恢复

2022年10月全国房地产开发投资额为1.0万亿元，同比下降16.0%，单月降幅较9月扩大3.9个百分点。10月全国房屋新开工面积约为0.9亿平方米，同比下降35.1%，单月降幅较9月收窄9.3个百分点。

纪礼刚提到，“房地产开发投资降幅还在扩大，表明目前市场尚处于探底阶段。而新开工面积同比降幅收窄，又说明市场信心也在逐渐恢复中。下一步更重要的是要促进市场销售企稳，只有企业销售回款得到明显改善，才能使行业真正恢复平稳发展。”

青岛财经日报/首页新闻记者 周润